Cálculo de la tasa de capitalización
Los análisis de los rendimientos operacionales proporcionan los criterios para establecer claramente si la utilidad corresponde a la venta y si esta responde al avalúo del activo. Por ejemplo, un hotel cuya utilidad neta más gastos financieros al año representa el 25 % de la venta indica el rendimiento esperado, pero la venta al año representa el 30 % de la inversión (avalúo del activo) y su retorno de activo se reduce al 7,5 % (ROA–return on assets), es decir, el retorno del activo se estimaría en 10 años (considerando los rendimientos de los mismos dividendos, ver capítulo 5, retorno de activo).
El análisis cambia si el rendimiento operacional es del 15 %, pero la venta representa el 60 % de la inversión en el activo, generando un retorno del 9 % y una recuperación estimada de 8 años (considerando los rendimientos de los mismos dividendos en el tiempo, ver capítulo 4, determinación de utilidad requerida).
Estos planteamientos son de suma importancia en los análisis de rendimientos operacionales, ya que la mayor exigencia del negocio hotelero es el aprovechamiento de la propiedad como efecto de la gran concentración de activo fijo representada en las mismas habitaciones.
Este aprovechamiento está representado en el tiempo de recuperación del activo, que se deduce al calcular la tasa de capitalización o retorno de activo (ROA) y convertirla en tiempo de recuperación aplicando la fórmula que se explica en el capítulo 5 (razones de productividad, retorno del activo).
En hotelería se ha establecido que la combinación adecuada entre estos componentes es mantener un margen de utilidad neta más gastos financieros de entre el 20 y el 25 % con respecto a las ventas, y con estas, al representar al menos el 50 % de la valoración del activo, se obtiene una tasa de retorno de entre el 10 y el 12,5 %, que representa un período de recuperación de activo de entre 6 y 7 años.
De este planteamiento proceden las relaciones de rendimiento operacional para lograr este período de recuperación. Otra combinación que se presenta con cierta frecuencia es cuando un hotel no vende lo que corresponde con respecto a la valoración del activo (menos del 50 %), pero el margen de la utilidad neta es alto, lo que indica un excelente aprovechamiento de la venta para generar utilidad. Por ejemplo, un hotel que vende al año el 40 % de la valoración del activo, pero genera el 30 % de margen de utilidad neta, produce una tasa de retorno de activo (ROA) o tasa de capitalización del 12 %.
La gran pregunta es en qué nivel de ocupación se llega a esta relación entre el margen de utilidad y la rotación de activo para obtener una tasa de capitalización adecuada al período de recuperación del mismo activo. La respuesta es al 65 % de ocupación. A este nivel debe generarse una venta al año que represente el 50 % del avalúo del activo y al menos un 20 % de margen de utilidad neta para producir una tasa de retorno de activo (ROA) del 10 % (siete años de recuperación de activo). Para lograr un 20 % de margen de utilidad neta (más gastos financieros), es necesario reportar una utilidad bruta operacional (GOP) del 40 %.
