Cálculo de la tasa de capitalización
Partiendo de esta premisa, se han estudiado los comportamientos asociados entre el avalúo del activo (trasladándose a cada habitación – value per available room) y la generación de venta. Al conocerse el requerimiento de venta, se deducen los niveles de utilidad necesarios para llegar al margen neto de al menos 20 %. Lo pri- mero es definir la venta total requerida que corresponda a la rotación de activo del 50 % y cómo se debe descomponer esta venta. Estos componentes son GREVPAR (gross revenue per available room o total revenue per available room), REVPAR (room revenue per available room), RRF (room revenue factor), ADR (average daily rate o average room rate) o tarifa promedio y el porcentaje de ocupación.
Si la rotación de activo es del 50 %, esto quiere decir que la venta total anual debe corresponder a la mitad de dicho valor. Al tomar como parámetro en hotelería el value per available room, que corresponde a trasladar el valor del activo (en un 95 % activo fijo representado en terreno, edificio y equipos) a cada habitación disponible, la venta total al año por habitación disponible sería el 50 % de dicho value. Si el value es de USD 100.000 por habitación disponible, al aplicar la rotación de activo, la venta total anual que corresponde por habitación disponible es de USD 50.000.
Al conocer la venta total anual por habitación disponible y dividirla entre 365 días, se obtiene la GREVPAR requerida, es decir, la venta total por habitación disponible día, que sería USD 137 (USD 50.000/365). Esta relación indica que cada habitación disponible debe vender USD 137 por día.
Una forma rápida de calcular la GREVPAR partiendo del avalúo por habitación es dividir entre 730, que resulta de multiplicar 365 por dos, ya que la rotación de activo es del 50 % al año, o sea, se requieren dos años para que la venta sea igual al avalúo.
Para aplicar estos componentes, es necesario definir las formulaciones respectivas:
- GREVPAR (gross revenue per available room o total revenue per available room) resulta de dividir la venta total día entre las habitaciones disponibles.
- REVPAR (room revenue per available room) resulta de dividir la venta de habitaciones día entre las habitaciones disponibles.
- ADR (average daily rate o average room rate) resulta de dividir la venta de habitaciones día entre las habitaciones ocupadas.
- RRF (room revenue factor) resulta de dividir la venta de habitaciones entre la venta total, es decir, cuánto representa la venta de habitaciones de la venta total.
- Porcentaje de ocupación es la relación entre habitaciones ocupadas y disponibles.
Si la venta total está condicionada al valor del activo por habitación disponible, se trata de condicionar los componentes anteriores al concepto de rotación de activo. Como ya se planteó, el primer cálculo es la GREVPAR, que es la venta total del día por habitación disponible necesaria para cumplir con la rotación de activo del 50%. Esta GREVPAR se logra al obtener al menos 65% de ocupación y 65% de RRF. Al obtener la equivalencia entre el porcentaje de ocupación y la RRF, la tarifa promedio (ADR) es igual a la GREVPAR. Si se toman los USD 137 día de la GREVPAR del ejemplo, de los USD 100.000 de avalúo por habitación disponible, este resultado se logra si al menos la operación llega al 65% de ocupación y la relación de venta habitaciones con respecto a la venta total es del 65%. En este evento, la tarifa promedio habitación es de USD 137.
Para verificar los cálculos anteriores, se toman las siguientes relaciones:
REVPAR = tarifa promedio habitación x % ocupación
Tarifa promedio = REVPAR / % ocupación
REVPAR = GREVPAR x RRF
Estos comportamientos replantean la muy famosa fórmula del uno por mil, según la cual la tarifa promedio habitación debe guardar una relación de 1.000 con respecto al valor del activo por habitación disponible; es decir, si el avalúo es de USD 100.000, la tarifa promedio que corresponde debe ser USD 100; de acuerdo con la relación anterior, debe ser de USD 137, considerando un porcentaje de ocupación del 65 % y un RRF del 65 %. Para que la venta total cumpla el 50 % de rotación de activo y se logre una GREVPAR de USD 137, una combinación sería 75 % ocupación y 55 % de RRF, para mantener una tarifa promedio de USD 100. Lo anterior condiciona que, entre mayor sea el porcentaje de ocupación, se refleja un mayor porcentaje de RRF que se necesita para llegar a una tarifa de USD 100; otra combinación sería 80 % de ocupación y 58 % de RRF.
Para encontrar la equivalencia de uno por mil entre la tarifa promedio y el valor del activo por habitación, se parte del cálculo de la GREVPAR: se define un porcentaje de ocupación y, de acuerdo con estos dos datos, se aplica la siguiente fórmula para llagar al RRF:
REVPAR requerida = tarifa promedio equivalente x % ocupación RRF requerido = REVPAR / GREVPAR
Así se calcula la proporcionalidad entre porcentaje de ocupación y RRF para llegar a una tarifa promedio equivalente al uno por mil. Por ejemplo, un avalúo de USD…
